Simulador de Financiamento Imobiliário

O que este simulador calcula

Este simulador estima parcelas e custos de um financiamento imobiliário, permitindo escolher o sistema de amortização:

• Price: parcela mensal (em geral) fixa
• SAC: parcela decrescente (amortização constante)
• SAM: parcela como média entre SAC e Price

Você informa:

• valor do imóvel
• entrada
• taxa de juros anual
• prazo em meses

E o simulador retorna:

• 1ª parcela (quando aplicável)
• última parcela (quando aplicável)
• parcela média
• total pago
• total de juros

Passo 1 — Valor financiado

O valor financiado (principal) é:

Passo 2 — Taxa mensal

Se a taxa foi informada ao ano, a conversão para taxa mensal (simples) é:

Onde $i$ é a taxa mensal em decimal (ex.: 10% a.a. → $i = 0{,}10/12$).

Sistema Price (parcela fixa)

No Price, a prestação tende a ser constante (considerando taxa fixa). No início, há mais juros e menos amortização; ao longo do tempo, a amortização cresce.

Onde:

• $P$ é o valor financiado
• $i$ é a taxa mensal
• $n$ é o número de meses

Total pago e juros totais:

Sistema SAC (parcela decrescente)

No SAC, a amortização é constante. Assim, a parcela começa maior e vai diminuindo com o tempo (porque os juros caem conforme o saldo devedor diminui).

Amortização mensal:

Juros do mês $t$:

Parcela do mês $t$:

Saldo devedor:

Nesse sistema, faz sentido olhar:

• 1ª parcela (a maior)
• última parcela (a menor)
• parcela média

Sistema SAM (média entre SAC e Price)

No SAM, a parcela é calculada como a média entre a parcela do SAC e a do Price (para o mesmo $P$, $i$ e $n$).

Na prática, o SAM costuma ficar “no meio do caminho”:

• parcelas iniciais menores que no SAC
• custo total geralmente maior que no SAC (depende dos parâmetros)

Exemplo rápido (comparação)

Suponha:

• Valor do imóvel: R$ 500.000
• Entrada: R$ 100.000
• Taxa anual: 10%
• Prazo: 360 meses

O simulador calcula $P$ e então estima, para cada sistema:

• Price: parcela fixa (PMT)
• SAC: 1ª parcela, última parcela e média
• SAM: 1ª parcela, última parcela e média

Use isso para comparar não só a parcela “de agora”, mas o comportamento ao longo do tempo.

Como escolher o melhor sistema?

• Se você quer previsibilidade de parcela, o Price pode ser mais simples de planejar.
• Se você quer reduzir juros ao longo do tempo e aceita parcela inicial maior, o SAC pode fazer sentido.
• Se você quer um meio-termo, o SAM costuma ficar entre os dois.

Observações

• Este cálculo é uma estimativa e não substitui uma simulação oficial do banco.
• Custos como seguros, taxas, CET, correções e impostos não estão incluídos.
• Em muitos financiamentos reais, existem regras adicionais (ex.: TR, seguros obrigatórios) que mudam o resultado.

Perguntas frequentes

O que é “entrada” nesse simulador? É o valor pago à vista que reduz o valor financiado. Aqui, $P = \text{imóvel} - \text{entrada}$.

A taxa anual é efetiva ou nominal? Este simulador usa uma conversão direta para taxa mensal ($i = \text{taxa anual}/12$) para fins de estimativa.

Por que SAC e SAM têm 1ª e última parcela diferentes? Porque os juros incidem sobre o saldo devedor. No começo o saldo é maior, então os juros (e a parcela) são maiores.